日本房产税真的很高吗？买日本房产有什么需要注意的？

首先，日本房产税包含固定资产税加上都市计划税，两者合称固都税。

日本房产税属于普税，也就是说不管你拥有多少套房，是自住还是投资，是商业用地还是工业用地，土地和房产的持有者每年都要缴纳这笔钱。而且日本房产是永久产权，所以从你拥有它的第一天开始，房产税就需要无限期地世世代代缴纳下去。

大家对于日本房产税很高的印象，大多是来源于它的征收标准。比如固定资产税每年征收1.4%，都市计划税每年0.3%，加起来就要缴纳1.7%的税。如果这样计算的话，几十年之后，就等于交出了一套房的钱。

那事实真是如此吗？

其实，这1.7%的税率，针对的并不是房产的市场价格，而是日本政府估算的土地房屋价格，也可以理解为日本版的政府指导价。

这个价格会根据地价的波动而波动，每三年需重新测算一次，一般在市场价的70%左右浮动。

这样算下来，差不多在1.19%左右，但这就是最终的税率了吗？

并不是。

如果你自住的土地面积只要不超过200㎡，那么土地评估价就会给你个优惠，只征收1/6。

要知道，在日本土地面积超过200㎡的房产是非常少见的。

另外，实际征收的房产税的金额还会根据的房屋的年龄、折旧以及所属的行政区域优惠补贴等等因素而调整。

计算起来非常复杂，为了让大家有个直观的理解，举个例子：

老王在东京有套房子，目前市场价为6500万日元，那么他每年需要缴纳的房产税大概在15万日元左右。这样算下来，年税率为0.23%。

所以，在东京，如果公寓的话，实际的房产税年税率在0.2%-0.3%之间；如果是独门独户、占地面积比较大的一户建，那么年税率在0.3%-0.35%之间。总的算下来，日本的房产税要比我们想象中低得多。

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年中年末买房就可以不交固都税吗？

固都税的缴纳一般是在年初，政府会将纳税通知书寄送到纳税义务人的手里，就是由当年1月1日持有房产的所有者来缴纳税费。

那如果我在年中年末买房，是不是今年的房产税就由卖方出了？

也不是。

在实际的房产交易的过程中，买卖尾款会进行精算，其中包括固都税、管理修缮费、租金等部分。以所有权转移日为基准，以天数来计算。

例如5月15号进行过户变更所有权，那么从当天起到年末的固都税应由买家承担，以尾款的形式付给卖家。

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表面回报率等于实际回报吗？

房地产出租的收益率计算方法通常分为“表面收益率”和“实际收益率”两种方式。

表面收益率是指，一年的房租收入除以房地产的购入价格。表面收益率＝1年的房租收入÷房地产购入价×100％

这里需要注意的是，经营投资房产时，除了主要的房租收入外，还需要考虑到管理费、修缮费、礼金、停车场费、押金等。

而实际收益率是从预计的收入中，减去管理委托费、固定资产税、都市计划税、修缮费、房贷利息等费用，在此基础上除以房地产的购入价。