日本买房，如何判别地段优劣？

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我们对老房子的定义

在这里我们提出的观点是：房龄40年以上、没有经过整栋翻新的公寓楼（マンション）。

1、房龄40年以上：简单来说就是在新耐震标准（1982年）之前建成的房子。因为这种房子在性能和政策优惠上，跟新耐震标准之后的房子会有比较明显的区别，因此以此分割会比较有代表性。

2、没有经过整栋翻新：整栋翻新不是指大规模修缮，或者个别房屋翻新的情况，而是指以楼为单位的整栋翻新。这种情况在日本比较少见，由于施工方法、设计、预算的不同，翻新后的房子的成色与性能难以一概而论，所以这里先不做赘述。

3、公寓楼（マンション）：与公寓楼区别的主要是木造的一户建和普通公寓（アパート）。因为这两种建筑本身的物理耐久度，要远小于钢筋混凝土结构的公寓楼，且因为不存在管理组合，比较容易进行整栋翻新或者推倒重建的决策，因此与上一项类似。

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哪种抗震性的老房子可以买？

抗震性意味着房屋的安全性，目前日本市面上的老房子关于抗震性主要有以下3种情况：

1、通过耐震补强，使房子满足新耐震基准的房子；

2、从建成至今，始终维持旧耐震基准的房子；

3、房子年久失修，连旧耐震基准都不能满足的房子。

如何判断房子的耐震情况，其实只要拿到《耐震诊断书》即可。这份文件通常会在预约看房之后由中介交付（连同的还有房子的重要事项调查报告书），通过阅读里面的内容（或者让你的中介帮你解说），就可以知道房子属于以上哪种情况。

不过，并非所有的公寓都有进行耐震诊断的义务。对于没有进行过耐震诊断的房子，其耐震性就只有地震真正来临的时候才会知道房子抗震性如何。

对于有耐震诊断书的房子，如果其结果为上述1的情况（满足新耐震基准），那么该房屋就可以享受所有相关的政策福利，例如：贷款减税、登记费用减免、给付一时金等。

房屋中介会非常积极地在广告上将这一结果标出来，相反，如果你在广告上没有看到诸如「耐震適合証明書取得済」「住宅ローン控除対象物件」之类的字眼的话，那99%的情况下这套房子就不满足新耐震基准。

反之，如果房子是上述2/3的情况，耐震诊断书也会明确记载具体情况。特别要注意的是对于第3类的情况，绝大多数银行对此房的评价都会非常低——这也意味着你只能通过现金或者极少数条件宽松的银行贷款购买。

而对于没有耐震诊断书的房子来说，银行则会具体根据房屋的情况，分别判断按照2还是3的情况处理——换言之必须尝试一次申请贷款才会知道结果。

在这里给出的建议是：对于第1类的老房子，可以放心购买；对于第2类的老房子，则需要房子所在地的地震危险度进行具体分析，如果地震危险度较低也可以购买；对于其它情况的老房子，则不推荐购买。

03

老房子的物理寿命有多高？

关于老房子的物理寿命，目前常见的有以下两个疑问：

1、我看国土交通省的政策说钢筋混凝土结构的房子寿命只有47年，这套房子现在房龄40年了，应该日子不多了吧？

实际上，国土交通省给出的47年这个数字，指的是钢筋混凝土结构的房子的「法定耐用年数」。这个法定耐用年数，主要是税法的概念，用来为经营者提供一个进行摊销（日语是減価償却）的时间范围。

这个耐用年数的概念不仅出现在房地产中，像电脑、手表、软件、家具等商品中都有耐用年数。举个例子：电脑的法定耐用年数为4年，意为购买电脑的人在记账时最长能将这台电脑分4年进行摊销。实际上根据使用者对电脑的爱护程度、元件更换次数、使用方法等不同，报废年限不受限制。

买家只需要记住：47年仅仅是一个税法上的概念，与房子实际的使用寿命并没有直接关系。

2、我在SUUMO、Homes上最老的也就只见过房龄50多年的房子，是不是50年以上的房子寿命到了都拆掉了？

为什么市面上少有房龄上超过50年的房子呢？原因很简单，日本在二战之后才开始大面积兴建钢筋混凝土结构的公寓住宅，在此之前，民间的住宅多以轻量的木质结构为主。因此从年份上推算可知，之所以50年以上的房子稀少，并不是因为50年就达到了房子的寿命，而是因为在日本房地产市场里是几乎不存在50年以上的公寓住宅的库存。

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相比于纽约、伦敦、巴黎三个西方老牌工业化城市，东京的50年房龄以上的公寓住宅库存比例仍然非常稀少。特别是纽约和伦敦，1/3以上的住宅都是50年以上的老房子，而100年以上的房子也不在少数。这一点也从侧面证明了，钢筋混凝土结构理论上的物理寿命，实际上是可以远超50年的。

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目前市面上老房子的特点

1、有个性的翻新房多

这其实是由于日本的房地产行业的业态所造成的。我们通常看到翻新后再出售的房子，都是由购买再贩卖者经手的。这种业态可以理解为集合了中介、装修、设计、投资为一体的综合公司。