日本房产-为什么投资日本房地产时物业管理公司很重要？管理公司服务内容为何？

如果您正在考虑投资日本房地产，您最重要的合作伙伴之一就是您的物业管理公司。尽职负责的管理公司不只可以帮业主处理租屋大小事，还可以有效地维护资产价值。
物业管理公司是每月向业主（房屋所有人）收取一定金额，专门代替业主 “管理物业与相关财务”的业者，日文俗称“管理会社”，正式名称为“赁贷住宅管理业者” （以下称“管理公司”）。
根据《赁贷住宅管理业法》以物业管理为业的个人或公司须向国土交通大臣提出申请，登录为“赁贷住宅管理业者”。（备注：当管理户数少于200户可以不登录，但原则上建议登录）
管理公司的管理业务必须同时包含以下2项：
    维持保全业务：根据房东委託，维护物业、检查设备，必要时进行修缮。     租金管理业务：代理房东向租客收租、管理租客的押金、租金等业务。
以下介绍管理公司通常提供的物业管理服务。
＊请注意：本文所述的管理公司是指房屋所有人持有的“物业部分的物业管理公司”，管理服务内容与“管理大楼建物的建物管理公司（建物管理委员会）”是不同的。

招租广告服务
招募租客主要包括以下业务：
    调查该物件现状（屋况、权利关係等）、分析周边类似物件的租金行情，建议适当的月租金     在各种媒体（报纸、网路等）刊登招租广告     让潜在租客到现场看房子     协助业主进行租客审查和挑选租客     与租客签订租屋契约、进行重要事项说明（管理公司身兼房屋仲介业的情况）与租客更新租约
通常，业主可能对特定地区的租屋市场（例如，新宿区某个车站附近的小套房物件）不熟悉，因此可能缺少比较类似物件的资讯。此外，由于管理公司通常管理许多不同物件，因此比一般人更了解各地租屋市场与租金行情。

金钱管理服务
与物业相关的金钱管理业务通常包括：
    向租客收取月租金     向租客催讨月租金     保管租客的押金、更新费等     代缴经常性费用（水电费、建物管理费等）     代缴特殊一次性费用（修理费等）     作为纳税管理人代缴税金（固定资产税、都市计画税等）     将租金等收入汇款给业主：业主可以与管理公司商量汇款频率，例如每3个月或每6个月，以节省时间和汇款手续费。     协助进行诉讼（当租客烙跑或长期拖欠租金时）：对于不了解日本租屋规则来说，这可能是一项重要的服务。因为租客承租期间，屋主不可以未经租客同意登门入室。也因此当租客烙跑消失了，屋主也不可以擅自进入屋内处理租客的私人物品，必须提出民事诉讼程序讨回租金或与租客终止租约。

与物业相关的金钱管理业务通常包括：租金收纳、代理纳税等业务。图片引用自：物业管理公司介绍—东急住宅租赁株式会社 物业管理与维护
物件的日常维护保全对于维护资产价值非常重要。管理与维护业务主要包括：
   

管理该物件的钥匙     日常维护、修缮与定期检查（例如安排消防设备定期检查、空调故障时安排维修公司来修理等）

选择和管理公共区域的清洁公司（管理公司身兼建物管理业务的情况）    

管理租客、处理租客租屋期间的任何投诉     在租户搬出时，安排室内检查与原状回复的清洁公司与修缮公司     作为代理人与建物管委会联络、参与或回报管委会会议内容
物业管理公司提供的服务大致如上图。图片引用自：物业管理公司介绍—东急住宅租赁株式会社
因此，选对物业管理公司对于投资日本房地产而言非常重要。因为他们是招租方面的重要守门人（选对合适的租客、让租客满意并让该物业保持租屋竞争力），也是维持并提高业主资产收益的重要伙伴。
请注意，儘管管理公司必须向国土交通大臣提出申请，登录为“赁贷住宅管理业者”。但当其管理户数少于200户也可以不进行登录，因此透过“定期报告”会是一个判断该管理公司是否尽忠职守的重要指标。一家有负责感的管理公司会至少每年一次或每月一次制作管理业务报告书，向业主定期报告！