日本公寓投资时应注意的风险

随著全球金融市场在2022年大幅震盪，许多投资家为了强化其投资组合而将目光投向其他产业。

在过去几年中，日本房地产的投资报酬率儘管较低，但因政局、价格相对稳定而受到许多海外投资家的关注。随著2022年美国联准会连续将基准利率升息75个基点的影响，日元兑换美元暴跌、兑其他主要国家货币都同样大幅贬值。

从年平均来看，根据exchangerates.org.uk，美元兑日元的2021年平均汇率为1美元=109.46日元、2022年平均汇率为1美元=131.46日元，日元贬值约-16.8%。美元兑日元的汇率在2022年10月20日的最高点为150.1288日元，这对于持有美元并希望投资日本房地产等日元资产的投资家来说是一笔意外之财。

随著2022年下半年日币汇率贬值不停，面向外国人的日本买屋租屋资讯入口网站 realestate.co.jp“外国人最想购买日本不动产的热门地区排行榜｜2022年下半年版”调查也发现2022年与2021年相比，日本不动产买房询问度大幅增加+61%。

投资日本住宅房地产非常有道理也有许多优点，但当然也有需要注意的风险。以下是GA Technologies与我们投资日本住宅房地产的5个主要风险。

    空租风险

投资日本出租公寓时，最大风险之一当然是公寓不一定能一直维持出租中，甚至有长期空租的风险。一旦没有租金收入，屋主当然失去收入来源，甚至还必须提供额外资金给房仲业者帮忙广告宣传以寻找新租客。

一年中的某些时期可能会增加空租风险。例如，原本居住中的租客在租屋淡季搬走了，房东可能会发现很难马上找到新租客，因此房东只好自行掏钱承担买房贷款、管理费·修缮积立金、税金⋯等直到租屋旺季找到新租客。此外，当地租屋市场状况也会影响空租风险。例如，大学改用线上教学或校区搬到其他地区会直接影响周边地区的租屋需求，导致面向学生的出租公寓空租率更高。

GA Technologies除了从事不动产买卖经纪，也身兼物业管理公司。根据GA Technologies的统计，他们目前管理的出租物业的出租率约为99%，前租客搬走到新租客搬入的平均更替率为29天。

    迟缴租金的风险

租客迟缴租金当然也会影响投资收益。因为租客承租期间，房东不可以未经租客许可登门入室，因此每当租客迟缴租金，房东通常会请管理公司直接通知租客（或透过租金保证公司）催讨租金。最坏的情况是请管理公司协助透过民事诉讼程序讨回租金或与租客终止租约。

如果您是海外投资家，在这种情况下让精通中文、日文的管理公司向您效力绝对是最有利的。当然，一家值得信赖的管理公司还会在最一开始就协助房东进行租客审查和挑选租客，并挑选一家有效率的租金保证公司。

    大笔维修费用风险

公寓物业的资产价值与宜居性会随著建筑物老化而下降。走廊、外牆和管道等公共区域除了定期检查，随著时间推移还需要维修、更换或翻新。因此，当您拟定投资计划时，最好将维修管理费用也列入计算。

日本的公寓屋主必须每月支付管理费·修缮积立金，以支付公共区域的日常管理、定期检验费用与建筑物的定期大规模修缮费用。随著建筑物老化需要翻修的部分会越来越多，因此修缮积立金通常会随著屋龄而增加。“每个月的管理费·修缮积立金是多少钱？”是一些海外投资家在计算投资成本时容易忽略的风险。延伸阅读：日本的建物管理费是什麽？为何我必须缴交公共基金？

    贷款利率上升的风险

如果您选择以变动利率贷款买房，将需要承担利率上升的风险。利率上调将会增加每个月的还款金额，拟定投资计划时务必将利率上升的可能性列入考量！

    自然灾害风险

日本是一个地震频繁的国家，其他自然灾害（豪雨、海啸和山崩）也不容小觑。当地震、火灾等自然灾害导致房屋损伤，不只影响住户的居家安全，也会重创房屋资产价值。在日本买房子强烈建议为房屋投保火灾保险，但须留意的是火灾保险方案内不包含水灾与地震保险。了解日本火灾保险及其承保范围请参阅：日本买房屋主投保的住宅保险：火灾保险与相关保险详细解说。

在日本购买房地产的事前调查阶段，您应该了解你感兴趣的地区附近可能发生的自然灾害风险，例如海拔是否过低、是否靠近河川、是否有地震断层或位在山坡上⋯等。这些资讯通常都需要包含在房屋买卖契约的重要事项説明书中，并由宅地建物取引士向买方口头阅读并说明。

如果您还在考虑购买阶段，也可以透过日本全国灾害危险地图入口网站“ハザードマップポータルサイト”（灾害危险地图）了解该地区遭受自然灾害的风险程度。
降低投资风险的技巧

GA Technologies也建议海外投资家可以採取以下方法来降低投资日本房地产的风险。
1. 选择值得信赖的管理公司

日本大多数投资出租公寓的投资家会将公寓的租金管理业务、实际管理权委託给物业管理公司。

重要的是，您要选择一家善于招募租客、处理各种租客问题和投诉，并且非常善于应对不准时支付租金的租客的管理公司。

如果您打算在未来出售您的房产，您还应该考虑选择一家同时有房屋买卖仲介经验的管理公司。了解更多：为什麽投资日本房地产时物业管理公司很重要？管理公司服务内容为何？

最后不要忘记，委託物业管理公司还需每个月支付物业管理费，这是计算投资收益时的重要支出之一。了解更多物业管理费：【管理受託、サブリース、マスターリース】日本物业管理公司的管理型态
2 地点最重要

地点是投资日本房地产最重要的关键。

在日本，大城市市区、距离车站或地下铁约10分钟路程的房子通常最受到租屋族的欢迎。公寓周边有超市或商店街、医院、学校和公园以及大型複合式购物中心的房产通常能确保较低的空租率。

都市更新计划会增加该社区未来的住房需求。如果您在该地区再开发建案完成之前先买起来，随著该社区变得更加便利和现代化，该资产可能会升值并降低空租风险。

例如，2022年4月于福冈市青果市场旧址（福冈市博多区）开业的大型购物中心“Mitsui Shopping Park LaLaport福冈”。距离LaLaport福冈步行约13分钟的新建案“Actus博多Grand Mirai”共188户公寓已全数售罄，其周边的新公寓也几乎完售。参考：福冈不动产适合投资的关键要素。
3. 考虑所有投资成本

以下是持有日本出租公寓时常见的支出项目：

    物业管理费（支付给物业管理公司）
    建物管理费·修缮积立金（支付给建物管理公司）
    火灾和地震保险费（支付给保险公司）
    固定资产税、都市计画税