日本东京房产将放宽法规没有不动产执照或业务经验也能管理民宿

2023-02-21

为了增加更多民宿等住宿设施以迎接更多访日观光外国旅客。日本政府计划在2023财政年度放宽跨入民宿业(住宅宿泊事业)的规定，免除必须有不动产相关执照资格或2年业务经验的条件，若参加指定讲习也可以登录成为民宿管理业者(住宅宿泊管理业者)。

将日本房屋短期出租的方法主要有以下3种：

    简易住宿所：取得旅馆业法的旅馆业营业许可，作为“简易住宿所(日文：简易宿所)”。
    特区民宿：取得国家战略特区法之“特区民宿(日文：特区民泊)”的认定。
    民宿：根据住宅宿泊事业法(民宿新法)登记作为“民宿(日文：民泊)”。

这次政府计划放宽法规的为上述(3)民宿业。有关3种民宿制度的比较请参阅“我没有居住的期间可以合法短期出租我日本的房子做AIRBNB民宿吗？”。以下简述民宿业、民宿管理业者与本次计划放宽的法规内容与背景。
何谓“民宿业＝住宅宿泊事业”与“民宿业者＝住宅宿泊事业者”？

民宿业的正式名称为“住宅宿泊事业”，是指向他人收取住宿费、让他人投宿自己的房屋或公寓的事业。

屋主必须根据住宅宿泊事业法(民宿新法)，向都道府县知事提出申请才可以成为民宿业者并经营民宿，也就是成为“住宅宿泊事业者”。民宿业者遵守住宅宿泊事业法令，一年最多180天可将房屋作为民宿经营。
民宿业者(住宅宿泊事业者)必须遵守以下义务：

    需要在民宿的显而易见之处揭示民宿标志。
    需要定期向都道府县知事(或保健所)报告让他人投宿的日数等民宿营运状况。
    执行以下6项措施：
        确保寄宿旅客的卫生(确保有一定大小的地板面积)
        确保寄宿旅客的安全(设置照明设备、消防设备)
        制作民宿设备指引手册、交通指南等帮助外国寄宿旅客住宿期间的舒适度
        制作、保管寄宿旅客手册
        採取措施防止寄宿旅客与附近居民发生纠纷
        发生纠纷时对应投诉
    详细义务与申请成为民宿业者必须提出的文件请参阅：民泊制度Portal Site：住宅宿泊事业者编

民宿主要有以下2种型态：

屋主居住型：其中一间房间出租做民宿，与屋主同住的寄宿家庭型态。
屋主不在型：整间房屋出租做民宿，没有与屋主同住的型态。

何谓“民宿管理业者＝住宅宿泊管理业者”

通常，屋主(民宿业者(住宅宿泊事业者))可选择自己管理民宿或委託他人代理管理。但是，根据住宅宿泊事业法的规定，为了确保执行上述6项措施，当：

用做民宿的房间数超过5的情况
屋主没有同住在民宿中的情况 *(屋主住在民宿所在的同建物范围内，且用做民宿的房间数不超过5的情况除外)

屋主必须委任专门的民宿管理业者＝“住宅宿泊管理业者”代理民宿的管理业务。
住宅宿泊管理业者

必须根据住宅宿泊事业法，必须向国土交通省登录成为“住宅宿泊管理业者”才可以接受他人委託代理管理民宿。住宅宿泊管理业者的执照有效期间为5年。
为什麽政府要放宽住宅宿泊管理业者的条件？

目前只有符合以下任一条件的人(或公司)才可以向国土交通省登录成为住宅宿泊管理业者：

持有以下任一国家资格：①宅地建物取引士 ②公寓管理业务主任者 ③赁贷不动产经营管理士
或拥有2年以上房屋交易或物业管理实务经验

根据日本观光厅统计，2018年6月住宅宿泊事业法(民宿新法)实施以后，登记为民宿的房屋数量持续增加，并在2020年4月达到2.1万户的最高峰。然而随著新型冠状病毒疫情与关闭边境的影响，2022年10月只有1.8户登记为民宿。

随著10月日本边境解封与日币持续贬值，岸田文雄首相设下了入境旅游消费年额超过5兆日元的目标。如果要实现此经济目标，势必要增加住宿设施的数量以迎接更多访日外国旅客。

然而对于没有上述任一国家资格也不曾涉足过房屋租赁交易或物业管理的人来说，无法克服上述条件就无法成为民宿管理者，也成为增加民宿数量的阻碍。因此日本政府计划放宽条件，让有兴趣经营民宿的人可以透过讲座习得经营民宿所需的不动产管理业务与知识，登录成为住宅宿泊事业者。