日本房产问答

问在日本买房后，可否随意更改现存租约楼契，随意进入租客房间，立即驱逐租客，拒交管理费、修缮费、税项、强行改变大厦公约，霸占大厦公用地方等？: 虽然业主有业主的权利，但日本法律及惯例均不容许任何人任意狂为，影响他人生活及不遵从当地规距和法律。既然在日本买房，就应遵从日本法律，文化和惯例。

问我想立即买房及签订物业买卖合约，但由于资金周转的关系，可否把交房日期延迟？: 通常在双方买卖价钱协议后约 1 个月左右交房。交房日期一旦决定，不能更改。如买方不能在如期交付余款，需解除买卖合约。买方需赔上订金，甚至需支付买卖楼价的 20%作为违约赔偿金。

问在日本买房后，可否申请日本在留资格？: 在日本买房和申请在留资格没有直接关系。但是如果购买了足够多的房产，并选择在日本加盟不动产公司或者申请物业管理公司，可以利用房产稳定的收入流水来保障维持在日本居住产生的费用，就可以申请经营管理签证，并且可以续签直至申请归化或永驻。

问日本购房流程？: 购房流程简单分为：（1）    确认购买物件；（2）    提交购买意向书（提交购买意向书非常重要，提交购买意向书可以优选购买，但是一旦提交购买意向书的话不能轻易取消，否则将失去信用）；（3）    支付头金        （头金一般在房产价格的 10%）；（4）    提交签名盖章公证书；（5）    支付尾款（尾款一般在支付头金后一个月内支付）；（6）    交接房产（支付尾款当天交接房产，也是在当天进行房产产权登记，产权登记一般１到２周可以完成）。

问购房款直接汇给中介靠谱吗？: 在日本房产中介都需要通过日本政府颁发的房产执照才能经营，任何的房产中介都需要在政府的监督下运做。支付购房款时需要确认对方公司名称房产资质以及负责人证件后汇款。如果产生诈骗以及纠纷本公司可以提供法律援助。

问日本买房购房款怎么支付？: 购房款可以两种方式进行支付，直接国际汇款给房东或者汇给中介公司由中介公司代理交付给房东。

问日本买房买方手续简单吗？: 在日购房手续非常简单，只要资金到位，材料方面只需要你在中国办理的签字盖章公证书就可以。其他手续房产中介可以完全代理。

问日本房产容易变现吗？: 容易，日本实行自由房产交易，房产买卖体量还是相当大的。购入的房产可以随时套现一个月内资金到位。

问在日本买房可以贷款吗？: 在日没有长期居留签证的人是不可以通过日本银行贷款的。在符合一定条件情况下(如贷款额度，纳税资产证明等）可以通过新生银行贷款。

问日本房产评价额: 日本政府每年 1 月 1 号都会对土地房产做一次公开评价，房产评价额有计算由政府对路线以及土地用途等综合判断评价。房产评价额不等于房产市场价格，特别是高层楼房越高的楼房价格越贵，但是占用的土地都是一样的情况下房产评价额远远低于实际的市场价格。

问购买日本房子需要付什么税或者有什么费用？: （1）固定资产税与都市计划税所有的房子都需要付固定资产税，固定资产税由国家每年一次征收，每年 4 月到第二年 3 月截止 4 月开始支付。固定资产税税率按固定资产税课税标准额的1.7%。（固定资产税加都市计划税）固定资产税与都市计划税是政府对于房产评价额的额度（固定资産税评価额）计算出来的。政府的房产评价额不等于房产买卖价格，一般市区的房产实际买卖价格都高于房产评价额。有的房产买卖价格1000 万但是评价额 100 万都不到。所以买房时请确认固定资产税与都市计划税。（2）房产取得税（不动産取得税）房产取得税是在房产交易时所要交付的税，日本政府对每次房产交易一次性征收。税率按房产评价额（固定资産税评価额）的 4%征收。（3）管理费购买公寓时会产生管理费，也就是国内所说的物业费。物业费一般由房产持有者支付。购买一户建时自行管理不需要支付物业费。购买一栋楼时如果不委托管理公司管理的话，自行管理也不需要支付物业费。（4）修缮费购买公寓会产生修缮费，修缮费也是由房产持有者支付，修缮费统一由管理征收，征收的修缮费有明确的财务清单可以确认。修缮费用于房子公共部分的维修以及上下水道等各种设备维修。一户建或一栋楼自行管理时就不需要。（5）房产交易时买方需要支付的中介费手续费，中介费手续费由日本国家规定的费率来执行，200 万日币以下的房产按 5%收费，200 万到 400 万日币的房产按4%收费，400 万以上的房产按 3%收费。（6）印纸税印纸税就是印花税，也是在房产交易时产生，一般在买卖合同上使用。1000 万以下的房产需付 5000 日币印纸税，1000 万以上的房产需付 1 万日币的印纸税。（7）房产登记费用房产登记费用有两方面，Ⅰ 房产登记时产生的登录免许税，登录免许税率是按固定资产税评价额征收。 Ⅱ 房产登记费，日本房产登手续记需要专门的司法书士才能登记，一次性收费，收费标

问日本房产能融资吗？: 可以，根据建筑物的新旧以及土地价格可以进行融资，融资利率一般 0.8%到 4%。比如 100 万的房产，可融资 50%到 80%不等。

问购买日本 30 年左右的房子没问题吗？: 日本大多数楼房都在日本经济最好的 70、80、90 年代初期建造的，因为日本楼房建造都使用严格的规范材料，并且后期维护相当好，大多数的 30 年以上的房子，无论外观以及内部都还保持很新状态。

问日本房产管理简单吗？租金收不回来怎么办？: ①几乎日本所有的房屋包括商铺都是精装修，日本的租赁合同里有严格规定，租客在退租后有义务保持房屋清洁以及完整性，如发生人为破损都需要支付一定的修缮费用，确保了房东的权益，退租之后免除装修之苦，省钱，省力，省时间而且立即可以出租。 ②您可以委托专业的管理公司进行管理。 ③日本的房产租赁市场极其规范，租客在入住前都需要提供一定的收入证明，并且需要加入担保公司或者担保人，租金的支付都必须提前一个月支付，拖欠租金或收不回租金担保公司或担保人需要全额支付。