东京整栋民宿，正在成为高净值人士的投资新宠

过去几年，“资产配置国际化”已成为高净值人群的主旋律。在多个海外房地产投资选项中，日本，特别是东京整栋民宿项目，正受到越来越多内地买家的关注。

这类投资不仅兼具稳定回报与资产升值潜力，还能在特定条件下实现“自用+收益”双重收益。为什么现在是布局东京整栋民宿的关键窗口？这篇文章为你全面拆解。

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一、东京整栋民宿是怎样的投资品？

东京整栋民宿，指的是整栋建筑用于旅宿用途，产权完整，适合合法运营短租业务的房地产项目。

与单户民宿或普通出租物业不同，整栋民宿具有：

• 完整产权，无需与其他住户协调运营管理

• 具备民宿许可或符合旅馆业法标准，可合法对外营业

• 收益结构清晰：可短租亦可长期出租，灵活应对市场波动

对于希望在日本进行不动产投资并追求稳定现金流的投资者来说，这是一个兼具长期价值与短期收益的优质资产类别。

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二、为什么高净值人群青睐整栋民宿？

1. 高租金回报率

东京核心区民宿房源常年供不应求，特别是在新宿、浅草、涩谷、上野等热门区域，整栋民宿的年回报率可达5%~8%。

相较于传统住宅2%~3%的租金收益，整栋运营明显更具吸引力。特别是节假日、樱花季、红叶季等旺季期间，可通过动态调价获取更高收益。

2. 稀缺性与资产升值双重保障

随着日本政府对民宿市场监管趋严，合法合规的整栋民宿项目变得日益稀缺。符合建筑基准法与消防条例的整栋物业本身就是优质资产，而在地段优越的区域，其资产价值还具备持续升值的空间。

3. 投资自由度高，可自用可出租

整栋民宿可作为“家族在日居住备用”，也可用于企业招待所、家族旅居等目的。与传统投资型房产不同，这类物业可在资产配置之外提供实际生活用途，成为“投资与生活双兼容”的选择。

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三、2025年是入场的最佳窗口期吗？

是的。现在正处在“汇率低+监管稳定+旅游回暖”的叠加期。

1. 汇率低位

当前日元兑人民币汇率处于15年来低点，同样预算可买到更大面积、地段更佳的整栋物业，属于实质性的“资产打折”。

2. 访日游客激增，民宿需求强劲反弹

2024年访日外国人突破3000万人次，东京酒店入住率回到疫情前高位。大量中短期旅客偏好民宿住宿，特别是有厨房、客厅的整租型房源，整栋民宿成为首选。

3. 大型活动刺激潜在需求

2025年大阪世博会将带来大量旅客流入，东京作为中转及旅游目的地，势必带动住宿需求同步上扬。这对整栋民宿的运营收益将形成直接利好。

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四、你适合投资东京整栋民宿吗？

以下几类投资者尤其适合考虑该项目：

• 希望稳健获取现金流的高净值客户

• 追求兼顾自用与出租的灵活投资者

• 正在全球配置家庭资产的企业主或家族信托

• 对东京长期看好，计划设立第二居所的人群

需要注意的是，日本整栋民宿投资对选址、建筑规范、运营管理要求较高，建议通过专业团队协助完成尽职调查与运营托管。

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五、投资建议与下一步行动

1. 关注“合法民宿运营许可+整栋产权+好地段”三大核心标准

2. 优先考虑新宿、上野、浅草、涩谷、池袋等游客密度高区域

3. 找到具备中日双语沟通能力、懂运营的本地团队

4. 考虑是否希望“持有+自营”，或仅做“纯投资+委托运营”

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