2025年日本东京房价走势分析：是高点，还是起点？

过去几年，全球房地产市场风起云涌。中国楼市深度调整，美国房价高位震荡，而日本东京——这个看似“稳健”的市场，却悄然吸引了越来越多的海内外高净值买家。

东京房价在涨？还能不能入场？现在是高点还是新的起点？本文从最新数据、市场逻辑、外部环境和未来趋势四个维度，带你系统梳理。

 

东京房价真的在涨吗？看数据说话

根据日本不动产经济研究所和REINS最新发布的数据，2025年第一季度，东京23区新建公寓平均价格为：

• 每套约9,200万日元（同比上涨5.4%）

• 每平米约130万日元（部分港区塔楼达200万日元以上）

特别是在港区、中央区、千代田区等核心区域，高端住宅需求强劲，塔楼类产品一房难求。

二手房方面，东京23区整体挂牌均价同比上涨4.7%，中高端物业交易活跃，说明市场并非泡沫，而是有实质性购买力支撑。

 

涨的背后：为什么东京房价还在走强？

1. 国际资本持续涌入

2024年，日本不动产投资总额突破2.09万亿日元，外资占比达42%。摩根士丹利、贝恩、黑石等机构密集布局东京写字楼、公寓和整栋住宅。

2. 日元汇率处于历史低位

当前1日元兑人民币约0.046~0.047，等于同样的人民币预算，可以“打8折”买入东京房产。

3. 通胀环境下，房产成“抗风险资产”

日本虽然通胀温和，但整体生活成本上涨明显，居民对“实物资产”的需求上升。房产作为长期价值储存手段，受到青睐。

4. 政策稳定，购房环境友好

日本购房无限制，无遗产税规避障碍，产权永久，市场交易透明、无强制限购限售等行政干预，更适合长期配置。

 

东京房价会继续涨吗？

虽然不能一概而论，但整体趋势依然向上，尤其是**“稀缺地段+高端物业”**这一组合。

从未来三年看，有三个推动力不容忽视：

1. 2025年大阪世博会与前后旅游高峰：将刺激全国旅游、居住与投资需求

2. 城市再开发计划：如麻布台之丘、涩谷再开发、大井町再生计划等，推高地段附加值

3. 住宅更新替代需求：东京大量上世纪建筑陆续老化，重建需求带来新一轮购房潮

 

未来哪些区域更值得关注？

区域	核心优势	适合人群
港区	外资云集、高端塔楼、国际学校多	高净值投资、自住兼资产配置
中央区	金融中心、交通枢纽、生活便利	精英白领、长期持有型买家
台东区	上野浅草民宿投资热点	整栋投资、旅游收益型买家
世田谷区	安静宜居、学区密集	家庭自住、学区房配置
丰岛区	发展快、租金回报高	初级投资者、年轻人群体

 

是高点？还是刚刚开始？

东京房价不是短期爆炒的结果，而是长期城市稳定、经济开放与制度优势的体现。
比起中国市场的高波动性，日本房地产的“慢牛式上行”更适合资产配置与长期持有。

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• 可以对冲人民币贬值风险的资产配置

• 兼顾投资回报与自住价值的长期标的

那么现在，就是考虑东京的好时机。