2025年东京房价为何还能涨？专家揭示背后的3个关键

很多人以为东京的房价已经到顶。
但最新数据显示——
东京23区的新建公寓平均价格已突破1亿3300万日元，二手公寓也首次突破1亿大关。
更意外的是，市场依然有买家在不断入场。

为什么在全球大多数城市楼市降温的2025年，东京还能继续上涨？
业内专家总结了背后三大关键因素。

 

日元贬值带来的“国际买盘红利”

过去两年，日元兑美元汇率持续走低。
对海外投资者来说，东京房价以美元计价的成本，比疫情前便宜了近30%。

也就是说，
同样1亿日元的房子，
在2021年你要花约90万美元，
而现在只需要60多万美元。

这种“汇率折扣”吸引了大量来自中国大陆、香港、新加坡与台湾的资金回流。
东京港区、千代田区、涩谷区的高端塔楼几乎成了国际买家的标配。

一位东京地产专家直言：

“日元贬值就像是一场无声的促销，
让东京豪宅在全球富人眼中重新变得‘便宜又稳’。”

 

核心地段供应稀缺，新房开盘即售罄

东京的土地极度稀缺。
即使在“湾岸再开发”如火如荼的今天，
能做高端住宅的地块依然有限。

与此同时，
建筑材料、人工费、能源成本都在上涨，
开发商推盘节奏放缓。

结果就是：

• 核心地段新房越来越少；

• 一旦开盘就被本地和海外买家“秒光”；

• 带动二手房、築浅公寓价格同步上升。

特别是在港区、中央区、涩谷区等“都心6区”，
1亿日元级别的二手公寓成为市场常态。
相比之下，郊区房价涨幅有限，形成明显的“价格二极化”。

 

富裕阶层“保值配置”取代短期投机

这一轮东京房价上涨，与泡沫时代最大的不同在于：
主力买家换了人。

不再是靠贷款的炒房客，
而是来自日本国内外的高净值人群、家族基金、企业主。

他们的目的不是短期赚差价，
而是为了“资产全球化配置”。

日本的政治稳定、产权保护、租金回报率，以及低利率环境，
让东京房产成为“亚洲最稳的硬资产”。

正如业内一句话：

“买东京房，不是为了暴利，而是为了安稳。”

 

东京，还会继续“稳涨”

综合来看，
东京房价上涨并非偶然，而是全球资金、汇率和供应结构共同作用的结果。

短期看，
港区、涩谷、中央等地的优质塔楼仍将保持坚挺；
长期看，
日本整体的住宅市场正在向“二极化 + 高端化”演变。

对中国投资者来说，
这既是挑战，也是窗口期。
当全球资金都在寻找“安全的资产”，
东京，依然是那个最值得关注的城市。