日本房产税有哪些？买房、持有、出售全流程详解（2025最新版）

越来越多中国买家开始关注日本房产，但很多人第一反应是：
“听说日本税很多？”
其实，只要搞清楚每个阶段的税种和比例，日本房地产的税务体系反而比想象中更透明、稳定。

今天这篇，我们就带你一文看懂：
从买房、持有到卖房——日本房产的全税务流程。

 

买房阶段：主要有3种税

在日本买房，除了房价本身，还会涉及几项一次性税费。
整体加起来大概占到房价的5%～7%左右。

不动产取得税（Acquisition Tax）

• 是什么？
  买下房产后，由都道府县征收的一次性税。

• 税率
  建筑物部分：3%
  土地部分：3%

• 什么时候交？
  过户登记完成后的3～6个月内，税务局会寄送缴税通知书。

• 注意：
  新建住宅或一定面积以下的自住房产可享受减税。

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登记许可税（Registration Tax）

• 是什么？
  房产登记（过户）时缴纳的税。

• 税率参考：

  • 土地：1.5%

  • 建筑物：2.0%
    实际金额由司法书士代为计算。

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印花税（Stamp Tax）

• 是什么？
  在签署买卖合同时贴上的“印花票”，类似合同印花税。

• 金额：
  按合同金额分级，比如：

  合同金额	印花税金额
  不超过1000万日元	5000日元
  1000万～5000万日元	1万～2万日元
  5000万～1亿日元	3万～6万日元

 

持有阶段：两大类固定税

买完房之后，每年都会产生持有类税费，这部分是很多人忽视的。

固定资产税（固定資産税）

• 是什么？
  每年向地方政府缴纳的房产持有税。

• 税率： 约为评估价值的 1.4%。

• 缴纳时间：
  每年4月左右寄出通知书，可分4次缴纳。

• 减免：
  新建住宅前3～5年有减税（部分减半）。

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城市规划税（都市計画税）

• 是什么？
  用于城市基础设施建设的附加税。

• 税率： 评估价值的 0.3%。

• 征收范围：
  仅限在“城市规划区”内的物业（如东京、大阪市区）。

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如果你在东京买了一套评估价值为5000万日元的公寓，
每年大约要缴：

• 固定资产税：70万日元

• 城市规划税：15万日元
  → 年合计：约85万日元（约4万元人民币）

 

出租阶段：别忘了所得税

如果房产出租，就需要申报租金收入。

日本的所得税体系：

• 租金收入减去管理费、维修费、折旧、贷款利息等成本后，才算应税利润。

• 所得税率采用累进制：5%～45%。

• 外国人若没有日本居住身份，通常适用20.42%源泉征收税。

不过好消息是：

如果通过会计师申报并说明为“非居住者投资收益”，可抵扣部分费用、避免重复纳税。

 

出售阶段：资本利得税（最容易被忽视的）

当你将日本房产卖出时，如果赚了钱，就要缴纳“资本利得税”。
日本分短期和长期两种情况

持有年限	所得税+住民税合计	说明
不足5年	约39.63%	视为短期交易
超过5年	约20.315%	长期资本利得

例如：
买入时5000万日元，卖出时6000万日元，
扣除中介费、税金后净赚800万日元，
如果是长期持有，就要缴大约160万日元的税。

 

额外可能涉及的费用

• 中介手续费： 房价的3%＋6万日元

• 管理费／修缮基金： 若为公寓，每月约1～3万日元

• 火灾／地震保险： 自愿，但建议购买

 

税不复杂，关键是规划

阶段	主要税种	税率参考
购入	登记税、印花税、不动产取得税	约5～7%
持有	固定资产税、城市规划税	每年约1.7%
出售	资本利得税	20.315%或39.63%
出租	租金所得税	约20%起

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提早规划：购买前了解税务成本，避免被动。
利用折旧：房龄较旧的物业折旧额高，可合理抵税。
请专业会计师：外国人投资申报务必找熟悉中日税制的税理士。

 

日本的房产税体系其实很清晰：
透明、稳定、规则固定。
对于中国投资者来说，重点不是税多，而是提前规划税务结构，让收益更稳、持有更安心。