东京买房首选哪里？深度解析都心3区（千代田・中央・港）的房价与投资价值

在全球资产重新定价的大背景下，**“东京买房”**再次成为高净值人群配置海外资产的核心选项。无论是长期自住、资产保值，还是跨国家庭的资产分散，过去十年东京房产都展现出高度的稳定性。而在 23 区之中，真正具备全球级资产属性的区域，只有三个——千代田区、中央区、港区，也就是被称为“都心3区”的核心区域。

本篇文章将以最新房价数据、投资属性、核心优势与未来升值空间为主线，帮助你判断：2025 年，东京究竟应该买哪里？为什么都心3区仍是最值得优先考虑的区域？

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为什么东京买房要首选都心3区？

东京的城市结构有一个显著的特征：功能越核心、地价越难撼动。

千代田区是国家行政与头部企业总部的核心；中央区是金融圈、商贸圈与城市更新项目最集中的地方；港区则是国际化程度最高、名校与大使馆齐聚的高端居住区。三者共同构成东京的“超级顶点”。

这些区域有三个关键特征：

1. 永久稀缺的地段价值（Land Scarcity）
地块供应极少，新项目更是凤毛麟角。在供给受限的情况下，只要需求端保持稳定，价格便具备长期支撑力。

2. 高质量、全球化买家支撑房价
外企高管、驻日机构、高净值家庭、跨国企业福利住房、海外投资者……这些买家无论经济周期如何变化，都在持续买入核心区域的优质物业。

3. 城市基础设施高度集中
国际学校、三甲医院、城市级商业体、主要行政单位与交通枢纽全都分布在都心3区，这是其他区无法复制的硬核价值。

换句话说：
能增值的不是“房子”，而是背后的“城市功能”。
而东京的核心功能，都在这三个区。

 

最新房价：都心3区现在是什么价位？

为了方便比较，下列房价采用 2025 年东京主流的“70 平米（マンション常用换算）”口径，结合市场中位数与可成交区间整理如下：

● 千代田区（行政中心、地价天花板）
70㎡参考区间：约 1.589 亿～2.73 亿日元
中位数：约 1.98 亿日元

千代田区长期是“东京最贵行政心脏”，顶级塔楼与高端大户型在此集中，价格稳居东京顶点。

● 中央区（银座、日本桥、商业金融圈）
70㎡参考区间：约 1.19 亿～1.655 亿日元
中位数：约 1.38 亿日元

中央区兼具住宅+商业属性，城市更新项目多，收益与增值空间保持稳定。

● 港区（国际化程度最高，高级住宅需求旺盛）
70㎡参考区间：约 1.33 亿～2.428 亿日元
中位数：约 1.748 亿日元
部分高端塔楼单价常见 160–196 万日元/㎡。

整体来看，都心3区的价格已经形成全球一线城市资产带，与纽约曼哈顿、香港中环等区域的价格结构接近，属于国际资本最关注的价值锚定区。

 

投资属性：谁适合买这三个区？

如果你的购房需求包括以下之一，都心3区会是最佳选择：

1. 资产保值优先
这三个区的价格韧性极强，属于日本房市中最不容易大幅下跌的板块。

2. 海外资产配置与长期持有
核心区物业因买家结构优质，二手流动性强，适合长期放在家族资产表中。

3. 租赁人群质量高
国际企业外派人员、金融从业者、外籍高管，是港区与中央区租赁市场的主力，高端物业空置率极低。

需要注意的是：
都心3区虽有强烈的保值与升值属性，但租金回报率并不高，普遍低于郊区新房。因此更适合追求资产安全与长期表现的投资者，而非追求短期高收益的投资者。

 

未来五至十年的升值空间分析

如果把东京视为一项长期资产，那么都心3区具备清晰的中长期升值逻辑：

1. 核心区域土地不可再生，长期供给绝对稀缺
东京的区域规划已高度成熟，都心3区几乎没有新增土地，未来新项目主要依靠城市更新，供给量有限。

2. 全球资本持续流入东京
日元长期偏弱，使日本成为全球最便宜的发达国家资产市场；国际资金的流入会优先选择核心区。

3. 城市功能高度集中，价值体系难以迁移
行政机构、金融机构、跨国企业总部、大型医院、国立大学，全都位于这三个区，这是长期价值的根基。

4. 日本政策趋向开放与引才
无论是高端人才签证还是改善居住配套，都在支撑都心区长期居住需求。

综合判断：
都心3区未来 5–10 年仍然是东京房产最具确定性的价值区，升值与抗跌能力预计继续领先全市。

 

适合中国投资者的购房建议

若你是资产保守型投资者：
选择港区或中央区的中高楼层、小三房，保值性强、出租容易。

若你是追求资产稳定增长：
选择千代田或港区的城市更新板块（如麻布台、虎之门、赤坂等），兼顾价值与增值潜力。

若你需要跨国家庭居住便利：
港区是国际学校与外籍家庭密集的首选。

 

东京房产的价值，不在于短期涨跌，而在于全球资产体系中的“锚定位置”

在全球资本寻求避险与稳定配置的时代，对中国高净值家庭而言，“东京买房”不仅是一笔投资，更是一种跨国资产布局的方式。而在东京的价值体系里，都心3区代表了真正的长期核心资产。

如果你的目标是对冲货币风险、配置稳健资产、或为家庭准备跨国生活的可能性，千代田、中央、港，是永远不会出错的起点。

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