日本不动产登记制度迎来重要调整：购房需申报国籍，2026年正式施行

近日，日本法务省正式宣布，在办理公寓等不动产登记时，将新增“国籍申报”要求。这一制度调整，意味着日本政府将首次在不动产登记环节系统性掌握不动产所有者的国籍信息，引发市场与海外购房者的广泛关注。

 

政策背景：房价上涨下的“信息空白”

近年来，东京等核心城市公寓价格持续攀升，围绕“不动产究竟被谁买走了”的讨论不断升温。尤其是在外国人购房话题上，市场长期缺乏可量化、可核实的数据。

在这一背景下，日本社会与政策层面逐渐形成共识：有必要掌握不动产所有者的国籍构成，以便进行客观分析与政策研判。此次制度调整，正是基于这一现实需求而推出。

 

制度核心内容：登记时必须申报国籍

日本法务大臣平口在16日的内阁会议后记者会上表示，未来在以下情形办理不动产登记时，将要求新的不动产所有者申报国籍信息：

• 购买公寓、住宅等不动产

• 新建住宅并进行首次登记

• 因继承等原因发生所有权变更

具体操作上，法务省将在不动产登记申请文件中新增“国籍”填写栏，并通过护照等官方证件进行确认。

需要特别说明的是：

• 不设立罚则：即便存在填写错误或遗漏，也不会直接伴随行政处罚

• 不对外公开：国籍信息不会记载在对外公开的不动产登记簿中

 

国籍信息如何使用？并非限制，而是“统计与分析”

根据法务省说明，申报的国籍信息将作为内部管理数据进行保存，并在政府各部门之间用于政策研究与制度分析。

这意味着：

• 并非限制外国人购房

• 不影响现有交易自由

• 更不涉及没收、加税或额外审查

本质上，这是一次**“信息透明化、数据结构化”**的制度升级，而非购房门槛的提高。

 

实施时间表：2026年度内正式施行

法务省计划在今年12月下旬面向社会公开征求意见（Public Comment），在听取各方反馈后完善制度细节，并预计于2026年度内正式施行。

从时间节奏来看，这为开发商、金融机构以及海外购房者都预留了充足的适应期。

 

对海外购房者意味着什么？

对于计划或正在考虑购买日本不动产的外国投资者而言，此次调整更像是一个政策信号：

• 日本仍然维持对外国人购房的开放态度

• 政府开始更系统地“看清楚市场结构”

• 不动产正在被纳入更精细化的国家资产管理视角

从长期来看，规则清晰、数据透明，反而有利于市场的稳定与国际投资信心。