为什么现在越来越多中国高净值客户，开始认真看东京房产？

很多人第一次了解日本房产，都会问一句话：

“东京房子现在是不是已经涨太多了？”

但真正懂资产的人，问的不是“涨没涨”，而是：

“东京核心资产，未来还会不会越来越稀缺？”

答案其实已经很明显了。

 

东京房价上涨，不是短期情绪，而是供需结构变了

过去很多人觉得，日本房产没有想象空间。

但今天的东京，已经不是十年前那个东京。

根据不动产经济研究所发布的2025年度首都圈新建分售公寓市场数据，2025年度首都圈新建分售公寓供应量为21,659户，比上一年度下降2.6%，并更新了1973年度以来的最低纪录；同时，首都圈新房平均价格达到9,383万日元，继续创历史高位。东京23区新建公寓平均价格更达到1亿3,784万日元。

这说明一个问题：

东京不是没人买房，而是好房子越来越少。

尤其是港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区、文京区这些核心区域，土地本身就有限，新开发项目越来越少，真正有景观、有地段、有管理、有品牌的塔楼资产，正在变成一种“城市稀缺品”。

房子本质上不是钢筋水泥。

在东京核心区，房子代表的是：
土地、通勤、教育、医疗、治安、租赁需求，以及长期持有的确定性。

 

东京土地价格还在涨，核心区的价值正在重新定价

很多客户只看房价，却忽略了土地价格。

房价会波动，但核心土地的稀缺性很难复制。

2026年日本公示地价显示，东京都住宅地价格同比上涨6.5%，东京23区住宅地平均上涨9.0%；其中港区住宅地上涨16.6%，台东区上涨14.2%，品川区上涨13.9%。

这背后的逻辑很简单：

东京核心区正在被全球资金重新定价。

日本本地富裕层要买。
亚洲高净值客户要买。
欧美投资人要买。
长期在日本生活、留学、工作的家庭也要买。

当越来越多人把东京看作亚洲最稳定的核心城市资产之一时，真正优质的房源，就不会一直停留在过去的价格体系里。

 

日本正在变成“生活型资产配置”的目的地

很多人买东京房子，不只是为了投资。

有的人是为了孩子未来留学。
有的人是为了父母医疗和养老。
有的人是为了给家庭多一个海外生活基地。
也有人只是想把一部分资产，放在一个更稳定、更透明、更有秩序的市场里。

日本的优势，不是暴涨。

日本的优势是：
规则稳定、产权清晰、城市成熟、租赁需求真实、生活安全感强。

对高净值家庭来说，这类资产不是用来“赌一把”的，而是用来做家庭资产底仓的。

你买的不是一套东京公寓。

你买的是一个家庭未来十年、二十年的海外选择权。

 

旅游热度也在推高日本城市资产的关注度

2025年日本全年访日外国游客达到42,683,600人，同比增长15.8%，首次突破4,200万人，并刷新历史最高纪录。

这组数据对房产市场的意义非常大。

游客来了，意味着消费来了。
消费来了，意味着商业活力增强。
商业活力增强，核心城市的租赁、酒店、公寓、商业街区价值都会被持续关注。

尤其是东京，既是日本政治经济中心，也是国际游客、商务人士、留学生和跨国企业人员长期聚集的城市。

这就是为什么东京房产不只是“住宅”，更是城市流量资产。

 

未来买日本房，可能越来越需要专业判断

日本不动产市场也在变得更规范。

日本法务省已表示，将修改不动产登记规则，在所有权转移登记等申请信息中新增所有者国籍信息。

这不代表外国人不能买日本房。

但它说明一个趋势：

日本不动产交易正在进入更透明、更规范、更重视身份信息和合规流程的阶段。

对真正想买日本房的客户来说，越早了解规则，越早筛选资产，越早锁定优质房源，反而越主动。

以后不是不能买，而是买房这件事，会越来越需要专业服务。

 

什么样的东京房子，最值得客户认真看？

不是所有东京房子都值得买。

真正值得关注的，是这几类：

第一，核心区塔楼。
例如港区、中央区、千代田区、涩谷区、新宿区、文京区等地段，适合看长期保值能力。

第二，车站近、生活便利的房子。
日本租客非常看重交通，步行距离直接影响出租和转手。

第三，有管理、有品牌、有景观的高层公寓。
这类房子更容易形成差异化，也更容易吸引高质量租客。

第四，再开发区域周边资产。
东京很多区域的价值，不是今天才开始，而是随着城市更新一步步释放。

买东京房子，不能只看“便宜”。

便宜的房子很多，但真正能够长期持有、好出租、好转手、客户愿意接盘的房子，并不多。

 

现在看东京房产，看的不是价格，而是窗口期

很多客户总想等。

等房价跌一点。
等汇率更好一点。
等政策更清楚一点。
等自己更有时间一点。

但真正好的资产，往往不是等出来的。

东京核心区的逻辑很清楚：
土地少，供应少，新房贵，租赁需求稳定，全球资金持续关注。

你今天看到的价格，可能觉得贵。
但几年后回头看，真正贵的可能不是房价，而是你错过了优质资产的入场机会。

如果你正在考虑日本房产，建议不要先问“有没有便宜房子”。

应该先问：

我的预算，能不能买到东京真正值得长期持有的资产？

因为买日本房产，买的不是一时冲动。

买的是家庭资产的安全感。
买的是未来生活的选择权。
买的是东京核心城市资源的一张入场券。

东京不是适合所有人。

 

但对于正在做全球资产配置、重视安全性、流动性和长期价值的家庭来说，东京房产，值得认真看一次。